20世纪50年代，在毛泽东关于在今后数年内解决大城市房荒问题的指示下，开始了大规模有计划的职工住宅建设。一种经济、实用的新型住宅形式——工人新村，从此进入了城市居民的日常生活。作为工商业集中的大城市，上海的工人新村建设走在了全国的前列。根据市长陈毅提出的市政建设应贯彻“为生产服务，为劳动人民服务，并且首先是为工人阶级服务”的方针，上海开始了以曹杨新村为代表的工人新村建设，不仅解决了上海数百万工人的居住需求，也深刻地改变了城市的社区面貌。
一、曹杨新村：上海第一个工人新村
曹杨新村是1949年以来上海建设的第一个工人新村，它的建成具有重要的示范意义。曹杨新村位于普陀区境内中山北路以北、曹杨路以西，在20世纪50年代初，这里还是大片的农田和空地。1951年，市政府工作组市政建设小组调查工人居住情况，选址建设工人新村时，在几个备选方案中，选中了这一地区。工作组认为，该地有大片农田，征地阻力较小，北接真如镇，南接大夏大学（今华东师范大学），可利用土地达3000亩左右，且距离国棉一厂约3.6千米，距离“大自鸣钟”（长寿路、西康路口）一带工厂也仅4千米，交通便利，又可隔离工厂煤灰烟尘影响，是比较理想的工人居住区域(1)。
1951年5月，工作组写出了《普陀区现有工房调查报告》，并拟订了曹杨路工人住宅建设规划。调查报告认为，普陀地区各业工人约7万多人，连同家属在内，粗略估计在20万人左右。他们居住的老工房条件很差，大多年久失修，又因大量搭盖，随时有倒塌的危险；这些工房仿照上海老式里弄石库门房子建造，楼房间距小，采光差，终日要点灯；室内非常拥挤、嘈杂，一套房内通常要挤进好几对夫妻和孩子，厨房被改成卧室，只能在楼道里烧饭，脏乱不堪。关于新建工人住宅的建筑标准，他们先后考察了位于普陀区、杨浦区的锦绣里、东京里、南英华里的里弄住宅和几家纺织厂的老工房，提出要在原有水平上提高一步，同时也要考虑到这一住宅模式今后能够推广，建议以简单、朴素、实用为原则，附带建筑必需的公共设施和整洁的社区环境。该建设规划草案征求中共普陀区委意见后，即报上海市人民政府批准。
为推进全市工人住宅的建设工程，市政府专门成立“上海市工人住宅建筑委员会”，由副市长潘汉年主持，统一筹划全市建筑工房的各项工作，有步骤地解决职工住房困难的问题；同时成立“普陀区市政工程建设推进执行委员会”，由市工务局局长赵祖康兼任主任委员，市市政建设委员会副主任叶进明和其他市有关部门领导为委员，主持普陀区工人住宅的试点建设。7月10日，区市政工程建设推进执行委员会召开第一次会议，研究确定建造1000户工人住宅（后实际建造1002户）。包括房屋、道路、沟渠、征地拆迁和公共建筑等全部费用，概算为325万元（新币，下同）。由于政府财力有限，市政建设委员会原拟号召华东纺织管理局带头响应，再争取私营工厂企业投资。这一计划因华东纺织管理局资金不足，未能落实。建设资金最后采取分流的办法，房屋、公共建筑及室外附属工程，由市财政投资，在公共房屋管理处的公共房屋租金中拨付；城市公用事业的建设费用由各有关单位投资。
图6-15 1952年曹杨新村建成后，参观的人络绎不绝（普陀区档案馆提供）
曹杨新村第一期工程，于1951年9月开始动工。工程进展很快，到次年4月，新村全部竣工，5月验收完毕。第一期工程占地13.3-公顷左右，整个新村计有砖木结构、立帖式2层楼房48幢、167个单元，可分配给1002户人家居住。二层房屋总高度为6米，房屋前后间距13米，为房高的2.17倍，保证了冬季室内有充足的阳光。每户分一大间和一大一小间两种，大间每间净面积为13.38～13.86平方米，小间为5.2～8.25平方米。每层有两套卫生设备，但无洗浴设施（另建有集体公共浴室）。每六户布置一个院子为洗衣洗菜之用，灶台3户合用，洗衣6户合用(2)。
考虑到这1002户位近沪西地区，以上海市总工会为首的房屋调配委员会决定优先分配给在沪西工作或居住的职工阶层，且以普陀区职工为主，分配576户，其余，长宁区158户，江宁区（今属静安区）268户。分配单位性质以国营工厂为主，占该批房屋的65%，另有35％的房屋照顾附近规模较大、生产正常的私营工厂。从产业上看，以纺织、五金行业为主，二者占去85％以上的房屋，轻工业、食品、化工行业仅占15%，其他产业暂不予分配。至于工厂遴选哪些职工人住，遵循以下择优原则：
1．在工厂中从事技术创造发明、合理化建议、对生产上有显著贡献者，生产上一贯带头的优秀先进工作者。
2．工龄较长的老年工人，生产上一贯积极，住房情况特别拥挤之职工。在同一单位中，具备同等条件者，按下列次序办理：
(1）住宅离工厂路远的职工应优先于离工厂近的职工。
(2）工龄长的职工应先于工龄短的职工。
(3）职工中的烈属及国营厂中新提拔的工人行政干部应适当照顾。(3)
包括杨富珍、裔式娟在内的114位劳动模范和先进生产者代表优先分到了这批住房。1952年6月25日，他们在各厂工人敲锣打鼓的欢送中，乘着十几辆卡车开到曹杨新村。新村里插遍红旗，悬挂着喜字灯笼和“欢迎生产先进者迁入曹杨新村”的横幅。大门一边写着“动脑筋创造发明，积累国家财富”，一边写着“找窍门增产节约，实现幸福生活”。到场的还有上海市人民政府办公厅、上海市房地产管理处、上海市总工会劳保部等负责人及各单位工作人员100余人。迁人的工人和家属在新村门外下车，逐一步入新村，接受各单位代表的欢迎和真如区（今属普陀区）少年儿童队队员的鲜花(4)。
由于住房数量有限，各棉纺织企业都是从几千名工人中评选出了极少数的优秀工人人住曹杨新村。邵森老人当年作为101军衣厂的劳模，首批人住曹杨新村。在他的印象里，那时候邀请亲戚、朋友过来玩，“感觉特别有面子”。但事实上，后来这个十几平方米的空间里，最多时要挤下他们一家七口人，也是十分拥挤（5）。出生于1917年的马宝娣老人在曹杨新村度过了她人生中将近三分之二的时光。她也是因为工作表现优异，而成为首批114位新村居民中的一员。1951-1953年，她曾连续三年被评为“全国三八红旗手”。和马宝娣一样从棚户迁入曹杨新村的赵爱英，并没有突出的工作成绩，但她的丈夫是汽车制造厂的一名先进工人（6）。工人出身的国营第二纺织机械厂的陆阿狗，当年刚刚被提升为副厂长，就以劳动模范身份被选为首批人住曹杨新村者。
首批人住曹杨新村的职工在房租上享有优惠政策，一来是出于曹杨新村的典型示范性质，以此凸显“一切为劳动大众着想”之政治理念，二来也是从当年职工的实际负担能力考虑。按照上海市房地产管理处的市场估价，每户房屋最低需7.2个折实单位（以1952年5月牌价换算，约合4元人民币），一大一小间的月租要6元，这在当时可以批发价购买40斤普通的粳米(7)。如若按当时工人月平均工资水平50元测算，搬入曹杨新村后，房租一项再加上交通费、水电费（使用抽水马桶用水多）等开销就要花去10元以上，超过月收入的20%,远远高出一般职工家庭的日常开销（房租支出一般占到家庭月收入的3％左右）(8)。因此，上海市总工会建议压低向人住职工收取的租金，控制在每月2.7～5.5元之间，差额可由房管处以管理费的名义，向工厂所属的华东纺管局、华东工业部以及私营资本家适当收取(9)。最后确定的月租在3.2～5.5元之间。
1953年8月12日，上海市政府正式定名1002户工人住宅为曹杨一村。从各方面看，曹杨一村的建成在当时是有示范意义的，配套条件也是最好的。据曹杨一村总设计师汪定曾介绍，新村的总体布局是依自然地形而设，房屋顺着道路与河流走向呈扇形排列。他回忆：“那时，我们这些欧美归国的建筑师，头脑中一直想的是欧美盛行的‘邻里单位’思想，就是在社区的中心造公共建筑⋯⋯然后在周边造居民房。”(10)从新村的边缘步行至中心约在7～8分钟左右，中心设立各项公共服务设施、如合作社、邮局、银行和文化馆等。小菜场和合作社分销店设在新村边缘，便于新村内外的居民采购消费。小学及幼儿园平均分布在新村内，方便儿童就近上学。
1952年6月，曹杨新村即开设了第一家商店——曹杨新村工人消费合作社，当时面积106.5平方米，从业人员49人，年营业额91万元。1956年更名为国营曹杨综合商店，经营商品增多，除一家综合大门市部外，还有小门市部5家、菜场4家、食堂1家、小吃店4家、热水店1家、理发店3家、洗染店及缝纫工厂各1家，共有职工358人。全年营业额351万元。
兴建曹杨新村之时，同步建造了各类学校。1952年8月，上海市实验幼儿园和曹杨新村第一小学建成开学，这是全市最早的工人新村幼儿园和小学。开办之初，幼儿园有教室6间，学生302人，暂分上午、下午两班上课，有教养员18人；小学有教室15间，学生662人，分15个班级，有教员27人。学校里一切设备都是崭新的，除了整洁的教室、办公室，还有宽阔的操场，包括大风车、大转椅、攀登架、摇荡船、独木桥、跷跷板等运动器具，以及科学实验室、图书阅览室、医药室、会客室等。1954年8月创建曹杨二中。1952-1958年间，共建成幼儿园4所、小学6所、中学1所。1958年还开办有7所民办小学，普及了小学教育。
在文教设施方面，1952年10月，曹杨新村开始动工兴建文化馆，1953年春节落成开放，馆内设有简易剧场、评弹室、图书阅览室、乒乓室、弈棋室、文艺活动室和露天球场等场所。1958年春改名为普陀区文化馆。同年，新华书店曹杨新村门市部开业，1978年又新建为800平方米的书店大楼。1959年，新建曹杨影剧院，于1960年5月开业，建筑面积有4800平方米、1000多座位，既能放映电影，又可供大型剧团演出戏剧和歌舞剧目，20世纪80年代后期发展成拥有舞厅、大屏幕录像、游艺、卡拉OK等多功能文化娱乐场所。
在公共交通方面，曹杨新村首批居民人住后的第3天，就新辟57路公交车，这是第一条开到工人新村的公交线路。次年10月，原56路改为63路，线路延长，自真如镇至大统路。以后逐渐增设10多条公交线路。
在医疗卫生方面，首批居民人住之时先开办了临时诊疗所。1953年4月建成全市首家工人新村卫生所——曹杨卫生所。1960年6月，曹杨卫生所与普陀区第二门诊部合并组建成曹杨新村街道医院。1970年改名为曹杨新村医院。1957年，在新村内兴建普陀医院，1963年改组为普陀区中心医院。
在1952年首批居民人住新村庆祝大会上，潘汉年即指出：“曹杨新村工人住宅的建造，只是兴建工人住宅的一个开端，政府将继续在沪东、沪西、南市等地建造更多的工房，通过这一工程，为我们将来兴建更多的工人住宅创造了可贵的经验。”但是，这第一个工人新村并没有成为后来工人新村建设的典范和样板。曹杨一村总设计师汪定曾因为曹杨一村的规划和设计还受到了批评，以至于后来他在介绍曹杨新村时都不敢提它的优点(11)。一方面，它与苏联式建筑格局有一定差距，苏联专家穆欣在参观曹杨一村后，虽然赞扬了“施工质量不差”“环境很好”，但又认为“没有对景点，缺乏中心广场，布局杂乱无章”(12)。另一方面，曹杨一村建筑密度较低，被认为不够“经济”，其每公顷的人口密度仅为278人。这一批评也影响了其后的工人新村建设。
二、“两万户”型工人新村建设
在曹杨一村建设期间，市政建设委员会已经着手在曹杨地区规划和筹建第二期工程，曹杨新村第二期工程占地23.63公顷。1952- 1953年，先后建成二、三、四、五、六村，均为五开间2层楼房，可容纳4000住户。每单元有大户4户，每户居住面积20.4平方米；小户6户，每户15.3平方米(13)。分配单位有集中、有分散，如二村主要分配给国棉六厂的职工，
三村主要分配给国棉一厂和国棉七厂，四村主要分配给国营绢纺厂和麻纺厂，相比之下，五村和六村人住的职工较为分散，五村有国毛一厂、南洋烟厂、大孚橡胶厂、上海灯泡厂等60个单位，六村有92个单位。
包括曹杨新村在内，当时全市共有9个工人新村基地在建，共可安排两万户家庭人住，因此这批工人住宅又通称为“两万户”。为了能够满足尽可能多的工人的住房需求，“两万户”在建设费用上力求经济，在建设时间上力争迅速。户均建筑面积控制在27.8平方米，使用面积（包括卧室、厨房、厕所、楼梯间、走廊、穿堂等净面积）为22.64平方米，造价为每平方米63.5元。在公用设施配置上十分紧凑，厨房、厕所都设在底层，其中，厨房为5户合用，厕所为10户合用。房屋总体为条形分布，有10户一排、20户一排、30户一排，前后间距也较曹杨一村紧密，为房高的1～1.5倍。由于“两万户”工房统一规划、统一调拨经费、统一申请物资、统一承包施工，工程进度比1002户更快，但工程质量不及前者，多处墙体出现裂缝、剥落等现象，在验收时，曾有18处房屋部分砖墙被拆去重砌(14)。
“两万户”住宅建成后，9个地基被划分为17个工人新村。其中普陀区境内的5号基地为甘泉一村、二村、三村，主要服务于普陀区东部工厂的工人；6号、7号基地即上述曹杨二村、三村、四村、五村、六村，主要服务于普陀区和长宁区西部工厂的工人(15)。
为减少波动面及破坏市场租赁关系，“两万户”住宅在分配时，原则上要求不向原住屋条件较好的职工分配。具体分配对象有：（1）原无房屋，暂住工场或旅馆及勉强借居者；（2）原住房屋有倒塌危险即将拆除及严重损坏无法居住者；（3）原住房屋过于简陋影响健康者（如破漏棚户、船户、板屋及潮湿黑暗等违章建筑）；（4）原住房屋过于窄小，而人口众多，拥挤不堪者；（5）原住房屋离厂太远又无交通条件影响生产者；（6）其他有特殊困难急需配屋者。因国营厂分配房屋数量较多，在执行分配程序时，与私营厂有所区别：国营厂以居住条件为主，除了上述分配对象，符合下列条件者优先：（1）生产上有特殊贡献或表现一贯积极及先进工作者；（2）工龄及厂龄较长且又在生产上认真负责者；（3）烈军属。私营厂以生产中的表现为主，生产上有特殊贡献，表现一贯积极，从事技术创造、合理化建议，以及工龄、厂龄较长且又认真负责的工人优先，再考虑其居住条件（4）（17）。
作为“两万户”型工人新村第5号基地的甘泉一村、二村、三村，也位于普陀区境内，原为农田及大李家宅、周家巷、王家宅等村落。新村于1953年6月落成，因甘泉路而得名，建有砖木结构2层楼房400个单元、4000户。同期普陀区境内另有一些工人新村在建，如位于普陀区东部的宜川新村，该地原来同样是一片农田和村落，这些村落大多以赵姓为名，这一带习称赵家花园，长期以来为上海的花木供应地。1953年起，先后在此建造砖木结构3层住宅，命名为宜川一村、二村、三村、四村。
三、工人新村的扩建与改建
1956年以后，全市职工人数大幅增长，使原来已经很局促的住房资源变得更加紧张，加快住宅建设再度被提上议程。1956年曹杨七村开始筹建，随后建成混合结构3层楼房22幢，4层楼房8幢。同时，将新划归普陀区境内的真如一村、二村改为曹杨八村。真如一村建造于1953年，计有混合结构3层楼房19幢，4层楼房9幢。1957年扩建真如二村，建有3层楼房13幢。1977年又征地辟建曹杨九村，有混合结构5层楼房6幢，6层楼房16幢。
在新建新村的同时，已建成的新村也在不断扩建和改建（见表6-1）。
表6-1 曹杨新村扩建、改建情况年表（17）
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新 村
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时 间
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项 目
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曹杨一村
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1962年
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原有2层楼房加高到3层
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1966年
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扩建5层楼房4幢
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1980年后
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扩建6层楼房4幢
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曹杨二村
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1957年
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扩建3—4层楼房20幢
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1963—1974年
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陆续建成5—6层楼房21幢
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1974—1980年
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陆续建成5层楼房27幢及点状6层楼房5幢
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1980年后
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建成5—6层楼房7幢及点状6层楼房2幢，原有3—4层楼房加高到4—6层
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曹杨三村
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1957年
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扩建3层楼房12幢
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1976—1980年
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陆续建成5层楼房22幢及点状6层楼房6幢
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1980年后
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建成6层楼房14幢及点状6层楼房5幢，原有3—4层楼房加高到4—6层
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曹杨四村
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1970—1980年
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扩建4层楼房3幢
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1980年后
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扩建5—6层楼房15幢及点状6层楼房2幢
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曹杨五村
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1956年
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扩建5层楼房24幢
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1967年
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扩建5层楼房9幢
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1978—1980年
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陆续扩建5层楼房9幢
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1980年后
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建成5—6层楼房40幢
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曹杨六村
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1970—1980年
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扩建5层楼房9幢、4层楼房3幢
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1980年后
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扩建4层楼房1幢、5层楼房2幢、6层楼房8幢及点状6层楼房7幢
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曹杨七村
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1980年后
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扩建5层楼房4幢、6层楼房4幢及点状6层楼房3幢
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曹杨八村
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1980年后
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扩建5层楼房8幢、6层楼房6幢及点状5层楼房5幢，原有3—4层楼房加高到4—6层
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从兴建曹杨新村开始，区境内许多工厂都纷纷提出申请，要求为职工建房。五四二厂、上海铁路系统、华东纺织管理局率先多处征地建造住宅。20世纪50年代，区境地域三次扩大，从原来的2.65平方千米扩展到18.62平方千米，为住宅建设发展提供了有利条件。继曹杨新村、甘泉新村、宜川新村后，又建造了石泉、棉纺、铁路、金沙、永定、同泰等新村及顺义村。50年代后期建成普陀新村、师大二村、光新一村、二村、三村和桃浦新村。1960年又兴建武宁新村及武宁、桃浦一条街。
20世纪50年代中期，政府在组织建造工人新村的同时，也鼓励企事业单位以“自建公助”的形式为职工建造住房。企业动员职工利用自有资金，统一筹划兴建，单位给予不同数额的贷款，在4- 5年内分期偿还，产权为私人所有。1956年起，有43个工厂单位先后在沙洪浜、东新村、朱家湾、石泉路等26处基地建造自建公助住宅。
1949-1959年间，国家征用土地用于工人住宅建设占到所有建设用地的3成（见表6-2)。经过50年代大规模的新村住宅建设，到1960年，普陀区新建住宅达到176.76万平方米左右。其中，国家和企业投资建造的工人新村（包括曹杨新村、甘泉新村、宜川新村等）近78万平方米，解决和改善了约2万户职工的居住问题；通过自建公助新建住宅11.4万平方米，解决和改善了3800多户职工的居住问题；职工自建住宅87.4万平方米，解决和改善了近2.5万户职工的居住问题（18）。20世纪60- 70年代，由于基本建设投资规模被压缩，住房建设速度相对放缓。除了在曹杨一村、二村、五村、六村及武宁路、真如镇等几处新建一些5层楼住宅外，其他都属于小规模改建项目。
表6-2 1949年6月一1959年6月普陀区建设征用土地分类统计表（19）
（单位：亩）
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用地合计
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工人住宅
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工业
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文教卫生
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仓库堆栈
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交通运输
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机关办公
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商业
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其他
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9 279.5
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2 805.6
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1 461.6
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1 374.4
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869.6
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738.4
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219.3
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206.8
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1 603.8
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100%
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30.2%
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15.7%
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14.8%
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9.4%
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8.0%
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2.4%
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2.2%
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17.3%
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20世纪80年代初，曹杨、宜川、甘泉等50年代建成的工人新村继续进行扩建和改建。“两万户”型工房统一向南加贴一块，每户居民增加了9.5平方米的居住面积。80年代中期以后，由于“两万户”型工房已经达到了它的使用年限，逐步开始拆除重建。1985年底，曹杨六村拆除兰溪路口南侧18幢“两万户”型工房，改建高层和多层住宅。其中高层为I幢26层、1幢24层拼接组成的公寓式住宅，建筑面积近3.24万平方米，可供500余户居民居住。1986年10月开始，对曹杨四、五村“两万户”型工房进行大规模改建，拆除公房6.44万平方米，私房600平方米，单位房屋2600平方米，规划用地9.8公顷，建造住宅23.87万平方米，其中多层住宅41幢、13.16万平方米，高层7幢、8.2万平方米，5层以下住宅8幢、8000平方米。至1990年8月，已建成住宅16.86万平方米。1989年7月，在兰溪路、花溪路口动工兴建的3幢22层高层住宅，定名为兰花大厦。1989年5月，拆除曹杨一村菜场平房，改建成1幢10层楼的建筑，其中一、二层仍作菜场，三层以上为住宅用房。另外，1990年在曹杨八村兰溪路、曹安路口兴建了I幢18层的兰溪公寓。
1979年，谈家门及部分赵家花园前后浜被拆除，兴建了宜川五村；朱港被拆除后，兴建了宜川六村。新建住宅以5层楼房为主，部分为6-7层，原3层楼房也逐步加盖至5层。宜川新村总建筑面积达到52.16万平方米左右。1982年，为解决大龄职工结婚住房困难的问题，在甘泉一村内建混合结构6层过渡房新俪公寓1幢，建筑面积3000平方米。1989年，普陀区市政开发公司在双山路规划建造的住宅7.6万平方米，被定名为甘泉四村。甘泉新村北块是上海市“七五”计划期间规划新建的24个居住区之一，后被定名为甘泉五村、六村。
图6-16 20世纪90年代的曹杨商场（普陀区档案馆提供）
在扩建与改建工人新村的同时，配套设施和周边环境也在不断改善。20世纪60年代以来，区商业部门在曹杨新村街区陆续开设了一些商店。1975年除了新村中心区有一个大型商店，各村还有中小型门市部和一个通宵服务部。贯通新村地区的兰溪路，商业网点逐年增加。原曹杨综合商店1985年扩建为曹杨商场，建筑面积达6903平方米，各类商品齐全，经营品种约1万种。周围还有餐饮、理发、照相、食品、建材、小百货、服装等网点以及银行、邮局、书店等。
到1990年，曹杨新村居民已从最早的1000多户发展到3.2万余户。经过不断扩建，新村内原有的自然村宅和农田被全部征用，形成一片完整的工人住宅社区，合计占地180公顷，住宅建筑总面积169.78万平方米，是上海西部拥有10万余人口的大型居民社区。新村附近拥有露天农贸集市和杏山路室内农贸集市，形成以菜场为中心的商业网点群。国营、集体商业网点发展到213个，面积5.3万平方米，从业人员4022人，年营业额2.3亿元。从事商业、饮食、服务、修理业的个体户共704户，从业人员830人，营业额2489.2万元。商业网点遍布大街小巷，村村有早夜商店，兰溪路上有一家通宵商店，曹杨八村有一家全天供应面制品的商店。曹杨新村的居民可以做到足不出村就可以购买到需要的商品。
随着新村的扩建，适龄人学儿童的人数增多。自20世纪50年代后期以来，曹杨新村街区陆续建成曹杨三中、四中、五中、八中、梅陇、金江等6所中学，曹杨新村第二小学等4所小学和3所幼儿园，将梅陇路小学改办为曹杨六中，1961年在区内率先普及初中教育。80年代以后，为了调整各类学校的合理布局尹金江中学改办为曹杨新村第九小学，在停办的曹杨六中原址改办兰溪中学，曹杨八中改办为以培养涉外宾馆服务人员和餐厅烹饪人员为主的曹杨职业技术学校。至1990年，曹杨新村共有各类学校30余所，其中幼儿园13所，小学10所，完全中学3所，初级中学3所，职业技术学校1所。
为了改善居民的生活环境，许多工人新村都在原有基础上开辟了大量绿地。曹杨新村是全市第一个全面绿化的新村。1954-1955年，上海市房地产公司将曹杨新村行道树委托私营大陆农场种植，树种有悬铃木、白杨、枫杨、榆树、榉树等。村内除个别道路外，多数均已绿树成荫。贯穿村境的兰溪路在1988年被评为全市市容交通卫生文明街。1990年，曹杨新村地境的枣阳路、曹杨路、兰溪路、曹安路、桐柏路、杏山路、杨柳青路和梅岭路均为行道树达标道路。其中枣阳路在1989,1990年连续两年被市园林局评为“十佳行道树”道路。在兴建曹杨新村之初，即根据规划建设了曹杨公园，位于枫桥路，1954年5月1日落成开放。1957年辟筑的共青果园，在1986年改建成兰溪青年公园。曹杨新村还在全市首先试行生活垃圾袋装化，并在全市推广。
甘泉新村有6个小区，有2层及多层楼房670多幢，12,13层楼房9幢，辟有草坪花园多处。整个新村融住宅建筑与观赏性植物园于一体。其中有命名为“甘泉苑”的居住小区，建筑新颖，环境优美，为市内新建的第一个生态型园林住宅区。甘泉苑南部的绿地是排污工程管道线上的一条带状空地，呈南北走向，纵贯于街坊的东部。绿地全长306米，最宽处达46米，总面积有1.32万平方米。在街坊中心还有一段1000多平方米的绿地。绿化工程于1991年由上海市园林管理局绿化管理处吴成负责设计，普陀区房地产管理局绿化灭蚁所负责施工，同年竣工。根据绿地紧靠住宅，附近有公交车站和集市，人流量最多的特点，设计以生态园林理论为指导，遵循“设计必须为人”的原则，采取开放式布置，既要创造一个美好的绿化环境，又能适应居民日常的需要，用人工植物群落来提高绿地率，提高生态效益。绿化带的道路设计为自然、流畅的林间小路，用疏导的办法，使每幢房子门前都有一条直达方便的小路穿过林带通向街坊的总弄口，同时在一些不必要留下的通道处采用密植丛和隔墙封堵的手段，以保持绿地的完整性，提高绿地的保存率。道路尽可能与朝南住户的天井和窗户保持最大的距离，以免行人对住户的干扰。在林带中还设置了浇灌系统和排水设施，既解决绿地今后的浇水问题， 又缓和了西乡路地区积水严重的现状。
1993年起，实施统一规划、分批改造，先后对甘泉三村、甘泉二村、曹杨三村、曹杨二村、甘泉一村后块和部分未改造的曹杨四村、曹杨六村“两万户”型工房进行改造，至2003年，改造全部完成，累计拆除改造工房建筑面积11万平方米；兴建沙田新苑、曹杨华庭、名都花园等一批新型住宅小区。
图6-17 2000年竣工的沙田新苑（普陀区档案馆提供）
图6-18 2002年竣工的曹杨华庭（普陀区档案馆提供）
四、大型居住区的建设
中共十一届三中全会以来，在旧区改造逐步升级的同时，住宅建设步伐也在不断加快。1978年12月，普陀区成立了区住宅建设办公室。1980年8月，区政府在人代会工作报告中提出“各方动员，大家动手，加快住宅建设步伐”，并制定了欢迎各系统、各单位在区内建造住宅和支持鼓励区内居民翻建私房的若干规定。当年，上海市委、市政府召开住宅建设工作会议，颁发《关于加快住宅建设若干问题的决定》，要求各部门、各单位切实加强对住宅建设工作的领导，实行“国家统建和企业自建相结合、住宅建设和城市改造相结合、新建和挖潜相结合”的方针，决定由国家、地方、企业共同投资建房，企业职工的住房由各企业自行解决。普陀区贯彻市委、市政府指示精神，制订了住宅建设七年规划，通过多种渠道千方百计多建房、快建房，为尽快缓和居住矛盾努力开创新局面。
20世纪70年代后期以来，在区境东北部，新建太山新村、沪太新村、管弄新村及甘泉新村北块；在区境西南部和西部，新建长风新村、桂巷新村、怒江新村、爱建新村；在区境西北部，建成了真如西村，开辟真如地区的西块、北块2个居住区。在新建住宅区内有高层住宅共44幢，42.73万平方米。全区新建住宅在房屋结构、环境质量、居住条件上不断改善。从武宁路74弄的武宁公寓、中山北路1510弄高层和中山北路2701弄陆家宅高层开始，高层住宅的灶间、卫生间均为一户独用，每户住宅平均标准建筑面积为58平方米左右。自20世纪70年代后期到第六个五年计划期间，住宅建设速度快、规模大、形式多，布局上又发展了点状和18层以上的超高层住宅。室户种类从一室户、一室半，发展到二室、二室半和三室户，设有阳台，一般都采用钢窗，卫生间内建有简易浴缸。水表多为独用，一层楼面设一只电表。第七个五年计划期间，住宅标准又有较大提高，每套都建有厅房、壁橱，灶间从过道式改为单间封闭式，卫生间较大，能放进洗衣机，有地漏槽。电表改为独用，有的室内安装有电视公共闭路天线。住宅区域内的环境绿化、道路、公建配套，都有一定的比例和要求。
1982年和1984年，普陀区境地域两次扩大，为发展住宅建设进一步创造了条件。普陀区通过分批征用农田，拆除大片老宅基，新建住宅，多个大型住宅区相继建成。“八五”期间，普陀区以解困为主推进住宅建设，累计新建住宅建筑面积366.89万平方米，建成包括甘泉北块居住区（即甘泉五村、六村）、长寿新村为代表的大型住宅区。“九五”期间，普陀区按照城区“南、中、北”三片规划布局目标体系，住宅建设开始向成片开发和提高整体质量的方向发展，上海万里城、中远两湾城超大型居住区建设启动，住宅建设不断加快，累计竣工住宅723.69万平方米。
为进一步从环保、生态、科技和使用功能等方面全面提高新建住宅整体质量水平，提升住宅产业在区域经济发展中的贡献度，“十五”时期以来，普陀区的住宅建设重点开发“一线、两区、五城”住宅建设项目。“一线”即苏州河沿线，充分发挥苏州河水资源的优势，把岸线两侧建成绿色生态走廊，主要项目有秋水云庐、河滨围城、半岛花园、上海苏堤春晓名苑、水岸茗苑、上海知音苑、水岸豪庭、大华清水湾花园、建德花园、河滨香景园等。“两区”即长寿地区和桃浦地区。长寿地区定位绿色商住街，主要住宅项目有音乐广场、常德名园、西部俊园、光明城市公寓、上青佳园、宝华新苑、长寿大厦等。桃浦地区主要依托外环生态林带和乡村自然水园体系，建设水景住宅和中高档独立、联体别墅，主要项目有紫藤苑、紫荆苑、白丽苑、迎春苑、樱花苑、绿春苑、雪松苑、桃浦新家园、莲花公寓、山茶苑、石榴苑、昆仓花苑、秀樟苑、东渡远景别墅、复地太阳城别墅、阳光建华城等。“五城”即上海万里城、中远两湾城、绿地世纪城、长征新城、新湖明珠城。
其中，上海万里城是上海市政府为提高住宅建设整体水平、改善市民居住环境、提升生活质量而确定的东、南、西、北四大示范居住区之一。它位于普陀区西北部，东起交暨路，南沿交通路，西接真南路、真北路，北至桃浦镇金光村及宝山区大华地区。原为长征镇万里村和横港村村民居住的宅基地，环境低劣，交通不便，配套不全，治安不好。为改变该地区的落后面貌，区委、区政府多次调研，制订规划，在反复论证下，得到市委、市政府领导和市相关部门的肯定。1997年，按照市政府《关于批转市建委、市住宅发展局拟订的上海市开发建设示范居住区实施纲要的通知》，普陀区成立了上海万里城开发建设领导小组和专家组，按照交通方便、环境优雅、居住舒适、配套齐全、设施超前的要求，规划将万里城建成环境生态化、住宅个性化、配套合理化、设施智能化的跨世纪经典大型居住区。万里城总占地224公顷，建筑总面积215万平方米，可居住居民2万多户，约6万多人口，相当于一座卫星城市。
上海万里城的规划设计是通过国际招标，由法国建筑大师夏邦杰建筑设计事务所总体规划，华东建筑设计研究院、上海市城市规划设计院等多家设计单位深化设计。整个居住区共分3个小区，16个街坊。街坊布局呈现不同风格，各种建筑兼容并蓄，极具个性。一期工程除中央绿带两侧的点状高层外，绝大多数是小高层、多层结合的半围合式组团。二期以点状和板式小高层、高层波状分布的大围合街坊形式，打破了过去上海住宅规划中长期存在的兵营式风格，给人一种亲切、自然的居住氛围。区内市政道路垂直相交，两边住宅自成群落，在视觉和感官上满足了住户安全和交流上的需求。
上海万里城强调住宅设计建设的现代化、人文性。每户明厅、明臣卜、明卫，前后阳台功能齐全、布局合理，做到动静分区、干湿分离，起居室宽度与房型面积相协调，留有储藏室空间。起居主卧室向南，采光充足，适应上海人的居住习惯。6层的住宅也安装了电梯，一梯两户，在高档住宅中也不多见。单元设置门厅，进出设有无障碍通道，残疾人、老人、小孩上下楼均无障碍，处处体现了以人为本、人性化的要求。
为了确保住宅质量，针对上海特有的土质松软所造成的建筑沉降和渗漏问题，万里城一改6层建筑不打桩的惯例，首开了6层建筑打短桩的先河。万里城工程一次合格率为100%,优良率在80%以上（20）。
新技术的推广应用也是万里城的特色之一。小区为居民提供了21世纪信息社会的现代生活设施，配备了PDS综合布线系统，五类信息用户线将有线、通讯、上网囊括其中，居民可享受一系列信息化服务。同时，设置了单元访客可视对讲系统、三表自动抄表系统、电梯故障报警系统、闭路电视监控系统及电子公告牌等，为居民提供更加便捷、安全、宁静的生活环境（21）。
上海万里城是花园中的城市，更是城市中的花园。绿化率超过47%，绿地总面积达105万平方米，相当于一个半西郊公园。它改变了过去上海市区为追求高得房率而采用见缝插绿的习惯做法，按照人与自然协调发展、保障和促进居民身心健康的要求，有目的地塑造不同主题的生态环境文化。人均17平方米、户均50平方米的绿化拥有率，提前10年达到上海2010年的总体规划要求。
图6-19 上海万里城全景（普陀区档案馆提供，摄于2016年7月26日）
上海万里城公建分三级配置，组成区级中心、分区中心和组团内公建网点。按照服务半径，配有学校、商场、医院、银行、邮局等生活设施，为社区每个家庭提供各类服务。教育设施不仅齐全，有幼托、小学、中学、高级中学，同时这些教育设施的硬件、软件都是一流的。其中晋元高级中学，占地140亩，总建筑面积达6万平方米，有高标准的教学楼、宿舍楼、综合楼、实验楼，有室内游泳池、室内体育馆、400米的进口塑胶跑道、草坪足球场等，是一所名副其实的示范性高级中学。另外由中环集团投资开办的民办进华中学，不仅教育设施一流，其数学理科特色也尤为突出，该校学生数度摘得国际国内中学生奥数竞赛桂冠。
上海万里城自启动以来，便以其示范性的民居建设先后荣获1997年全国跨世纪住宅小区方案优秀奖、1998年大同杯上海最佳住宅特别奖、1999年上海市第一届优秀住宅金奖、新中国50年上海最佳住宅小区大奖、2000年“创新风暴”住宅设计金奖、2001年东方园林杯全国优秀社区环境（综合类）金奖、第二届上海市优秀住宅金奖、2002年全国首届优秀环境设计建筑形态金奖和景观设计金奖等，被评为上海市十大最具投资价值、最受消费者欢迎的楼盘之一。
长征新城是世纪之交兴建的另一个大型居住区。2000年8月，普陀区规划局编制完成长征新城规划。规划范围北起沪宁高速公路的延伸段，南至云岭南路，东以真北路为界，西至普陀区区界，总占地400公顷，建筑面积350万平方米，居住人口约8万～10万人。长征新城的功能定位不仅是新型居住区，而是包括了三大片：一是发展面向全市、辐射华东、服务全国并积极参与国际贸易，以汽车及零配件、建材装潢及家具、电脑及信息产业、农副产品批发、大型超市为主要经营内容的大市场群落和物流中心；二是发展科技含量高、附加值高、污染少，以通讯信息、电脑软件、家用电器、环保设备、服装、食品、生物医药等产业为主的现代化城市工业园区；三是建设旨在满足不同基层市民广泛需要、格调高雅、设计新颖、环境优美、居住舒适、生活方便、管理到位，符合21世纪人类生活理念的生态型中高档住宅区。
长征新城的三部分功能有机结合，相互促进，显示出城中城的魅力。城依市兴，大市场群落和物流中心的集聚效应，为工业区内现代化都市型企业的产品提供展示舞台，吸引众多高层次人员入住住宅区，带动周边房价上涨，为新城带来巨大的经济效益。前市场、后工业的格局，加速工业区内高附加值、高科技含量等产品流向市场，降低流通环节成本，使市场更具竞争力，与此同时，人驻工业区的企亚越多，周边住宅区的需求量也越大。市因人旺，中高档住宅区为工、贸、科技、服务业创业者提供适宜的工作与生活环境，给市场带来人气和购买力（22）。
长征新城建成的超大型居住社区，包括真源小区、金沙雅苑、万景花园、上海豪园、祥和家园、祥和名邸等，小区品质较高。2002年4月，祥和名邸被国家建设部列为上海市创建国家康居示范工程小区之一。其中一期工程项目由29幢小高层组成，住宅建筑面积23.8万平方米。绿地面积4.89万平方米，绿地率53.68%。小区规划布局合理，建筑空间组合注重立面转折和高低错落，建筑高度由南向北逐渐提升，长约700多米的浜河贯穿小区。住宅区内广泛栽植具有海派特色的白玉兰。小区推广“四新”技术（新技术、新材料、新工艺和新设备）集成运用，采用全装修、智能化、分质供水、中水回用、箱式变压器、户室中央空调、太阳能等“四新”技术。2003年11月，一期住宅通过“四高”（高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理）优秀小区验收。
同期建成的金沙雅苑·舒诗康庭由9幢多层和7幢高层组成，总建筑面积10.9万平方米，绿地率41%。小区设计结合长带形状的地形特点，绿化布局采用由线型集中绿化和组团绿化串联成轴，贯穿整个小区。小区内配置智能化设备，备置周界防范红外线报警系统、摄像监视系统、一卡通非接触式门禁控制系统、保安巡更系统，导人电话网、有线电视网和高速宽带网等。小区建筑采用新型墙体材料，人行道铺设花岗岩、清石板，降低了噪声。在2003年第三届上海市优秀住宅评选中，金沙雅苑获优秀住宅银奖。
此外，中远两湾城作为上海旧城改造的重要成果（后文另有详述），很好体现了普陀城区面貌的巨大变化。绿地世纪城、新湖明珠城也都是21世纪初期逐步建成的新型住宅小区，完善的配套、便利的交通、优美的绿化都使得它们成为普陀优秀住宅区的代表。
图6-20 新湖明珠城全景（普陀区档案馆提供，摄于2017年10月8日）