1991年起，随着住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，区内居住物业管理职能和管理方式发生重大变化，从房屋使用维修管理逐步向保修、保安、保洁、保绿全方位综合性管理转变，从侧重行政管理逐步向市场化管理转变，从注重经济效益逐步向社会效益、经济效益和环境效益转变。区物业行业管理部门针对区内物业管理实际情况，逐步理顺物业管理体制。1997年7月1日，《上海市居住物业管理条例》颁布后，旧居住小区综合整治力度进一步加大，物业管理规范服务达标活动和行风建设全面开展。物业管理逐步向规范化、制度化、社会化方向发展。1999年开始，实施“平改坡”（多层旧住宅平屋顶改造为斜坡屋顶）改造试点工作取得成效。至2003年，全区居住物业总建筑面积从1991年的940.34万平方米增加到2231.70万平方米。物业管理从业人员从3559人增加到1.20万人，在境区内注册的物业管理企业107家。412个居住小区建立业主委员会。
2001～2003年，区内居住物业管理水平不断提高，物业管理行风建设考核总分在全市同行业排名从2002年的第13名上升到2003年的第9名，涌现全国劳动模范徐虎等一批行业管理服务的先进典型，5个住宅小区评为全国物业管理示范住宅小区，5个住宅小区评为全国物业管理优秀住宅小区，34个小区被评为市级物业管理优秀住宅小区（其中市级示范小区1个）,18个小区被评为区级物业管理优秀住宅小区，120个居住小区物业管理规范服务全部达标。
第一节 行政管理
区房地局（原区房产局）物业管理科负责区内物业管理活动的监督管理工作，受理物业公司资质的申请和管理，指导、监督业主委员会的组建、运作以及对房屋维修基金的归集和使用的监管。各街道、镇房地办受局物业管理科的业务指导，主要负责辖区内居住物业管理活动的监督和管理工作。
一、资质管理
1997年，在区内注册并具有管理资质证的物业管理企业有91家。1998年，根据市房地局《关于资质等级申报审核有关工作的通知》要求，区房产局通过开展物业管理资质申报、评审工作，年内基本完成区境内物业管理企业资质等级的评定工作，取消3家，保留88家，其中二级资质4家，三级资质16家，无级68家。通过资质评定，逐步形成物业管理市场优胜劣汰的管理机制。
2000年，区房地局对物业管理企业资质进行全面清理、整顿和复评，注册的物业管理企业109家。2003年，通过进一步清理和评审，申领资质证书的物业管理企业共107家，总注册资金3.25亿元，物业管理面积1994.56万平方米，从业人员1.20万人。物业管理面积在100万平方米以上的物业管理企业有4家，10万平方米以上的有40家，10万平方米以下的有58家，无物业管理面积的物业管理企业有5家。
二、登记备案
业主委员会是物业管理市场化的产物。1997年5月28日，市人大常委会通过《上海市居住物业管理条例》，规定业主委员会是“代表全体业主对物业实施自治管理的组织”。2003年9月1日，国务院颁布实施《物业管理条例》后，区境一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。涉及居住区域内物业管理的重大事项，须经业主大会三分之二以上业主通过。区房产局（房地局）负责对区境内业主委员会成立进行指导和备案登记。至2003年，区内共选举产生业主委员会412个，占全区527个居住小区的79%。区房地局对412个业主委员会全部予以备案登记。
三、招标投标
1991～1996年，区内直管公房由区房产局下属各房管所负责管理。1996年4月15日，市房地局与上海西部企业集团签订《面上直管公房经营授权书》，将区境内建筑面积469万平方米的直管公房和特种资金形成的6374万元资产授权上海西部企业集团经营管理。新建商品房一般实行谁开发谁管理。2001年11月，根据《上海市居住物业管理招投标暂行规定》精神，区房地局制订《普陀区新建、在建居住物业管理项目招标、投标办法（试行）》，对新开楼盘前期物业管理服务试行招投标。局物业科与上海西部企业集团进行协商，确定“西部俊园”为前期物业管理服务招投标试点小区。是年12月13日，通过10家物业公司竞标，徐虎物业公司中标。2002年6月20日，区房地局制订《加强和规范我区前期物业管理招投标工作的通知》，自7月1日起，凡申请办理商品房预售许可证的开发项目，均要完成前期物业管理服务招投标工作，同年，14个新建居住小区管理实行前期物业管理招投标。2003年，16个小区完成前期物业管理招投标，建筑面积165.28万平方米。其中，“苏堤春晓名苑”住宅小区位于长寿路商住街，是区境内第一个前期物业管理实行公开招标的小区，建筑面积22.25万平方米，由上海农口万盟房地产责任有限公司开发建设。通过投标书、现场踏勘、评审、陈述、答辩等一系列评标环节和评委评比打分，徐虎物业公司一举中标，逐步形成公开、公平、公正的物业管理市场竞争机制。
四、统一管理
1991～1999年，区内有73个住宅小区存在一个物业管理区域内多家物业公司管理的状况，管理责任不清，互相推诿，环境卫生差，居民投诉多。2000～2001年，市房地资源局先后下发《关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》和《关于进一步解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》，把解决多家管理问题作为理顺物业管理体制的重要举措。为解决多家管理的问题，区房地局物业科牵头，各房地办负责协调，通过调查、试点和组织协调，至2002年，基本解决区境内一个住宅小区多家物业公司管理的问题。
1991～2000年，由于物业管理体制存在的问题，区内无人管理和不规范管理的住宅小区，总建筑面积36.43万平方米。这些小区大多数是由企业单位自建的公有住房和联建公助住房，长期以来报修无门，修理无人。2001年，区房地局在调查研究、制订方案的基础上，采取先指定物业公司接管小区物业管理，再指导成立业主委员会或先指导小区成立业主委员会再聘请物业公司的方法，解决石泉一村1～12号住宅小区和交通路2285弄汪家井小区物业管理存在的问题。通过不同的试点方式，为以后解决无人管理和不规范管理的居住小区奠定基础。至2003底，区内14.09万平方米无人管理或不规范管理居住小区纳入物业公司管理。
五、维修基金归集
1995年6月，根据市政府办公厅转发市房委会《关于售房归集维修基金管理和使用规定》和《上海市公有住房售后各项维修基金存储和支用办法》规定，售房资金经售房单位核收以后，直管公房的全额资金和自管公房维修基金，统一解交市公积金管理中心在中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部开立售房基金专户。售后房维修资金缴纳标准，多层住宅购房人首期按成本价1.5%缴纳，出售人按成本价6%缴纳；高层住宅购房人按成本价1.5%缴纳，出售人按成本价12%缴纳。
根据2000年10月12日市政府发布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》,2001年6月28日，区政府办公室转发区房地局和区住宅发展局制订的《普陀区商品住宅首期维修基金归集实施意见（试行）》，规定配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价（2001年按1295元计算）的4%交纳，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。不配电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价3%交纳，购房人按照每平方米建筑面积成本价2%交纳。2001～2003年，区内新建商品住宅小区145个，总建筑面积约560万平方米，归集商品住宅维修基金3.50亿元。
第二节 物业公司
2003年，全区具有管理资质证书的物业管理企业107家。其中，一级资质1家，二级资质3家，三级资质19家，无级84家；国有企业31家，集体企业15家，联营企业5家，股份制企业29家，私营企业5家，外商企业2家，其他企业20家。享誉沪上、规模较大、服务有特色的物业管理公司有上海徐虎物业经营有限公司、上海西部长征物业管理有限公司。
一、上海徐虎物业经营有限公司
1999年1月，上海西部企业集团组建上海徐虎物业经营有限公司（简称徐虎物业），注册资金100万元，上海市物业管理企业三级资质。主要管理西部大楼、新泉大厦和名都花园，总建筑面积16.71万平方米。2001年2月，通过ISO 9002:1994质量管理体系标准。2002年5月，徐虎物业与上海沪太物业有限公司实行资产重组，沿用徐虎物业名称，注册资金1000万元，上海市物业管理企业二级资质。2003年1月，经建设部批准为全国物业管理企业一级资质。4月，由徐虎物业控股成立的上海巷安智能科技有限公司，主要从事安装楼宇对讲系统、红外线报警系统、家庭报警设施、电子巡更系统、背景音响等。同年11月，通过ISO 14001:1996环境管理体系的认证，获得新版ISO9001:2000 质量管理体系证书。
徐虎物业拓展物业管理市场，管理范围涉及外省市。至2003年，市内外在管物业建筑面积321.18万平方米。先后创建名都花园全国物业管理示范住宅小区、西部大楼全国物业管理优秀住宅小区和新宜西块小区等8个上海市物业管理优秀住宅小区。累计完成主营业务收入6945.39万元，实现利税1755.21成元。徐虎物业名列上海物业管理行业百强企业第9名，获国家建设部文明服务示范窗口、上海市文明单位、上海市服务诚信先进单位、上海市物价计量信得过单位金奖。
二、上海西部长征物业管理有限公司
1999年10月成立，隶属上海西部企业集团，是上海市第一家专门从事医院后勤保障和服务的专业性公司。注册资金200万元，上海市物业管理企业三级资质。是年，长征物业中标长征医院物业管理，跻身医院特殊物业管理领域，总建筑面积14.1万平方米，服务项目为33层医疗大楼、急诊楼、教学、科研等建筑群管理、设备设施管理、保安管理、环境卫生管理、被服供应管理、护工服务管理及3个住宅区管理。
2000～2003年，长征物业先后承接上海肿瘤医院18层病房大楼、复旦大学附属华山医院21层综合大楼、第一妇婴保健院门诊楼、病房大楼物业管理，总建筑面积7.37万平方米。2003年，通过ISO 9001:2000质量管理体系认证。至2003年，累计实现产值1535万元，资产总额833万元。
第三节 规范服务
1995年起，区境内深入开展物业管理行业规范服务达标活动，开通“徐虎热线”，成立房屋维修应急中心，为住户提供房屋维修应急服务。全面推行社会服务承诺制度，实行“全天候”服务。加强物业管理行业行风建设，通过明查、暗访和检查，不断规范物业维修、收费、服务和窗口接待行为，提高物业管理水平。
一、达标活动
1995～1996年，区房管系统先后开展争创优胜物业公司（房管所）、优良服务管养段、优秀便民小修服务员活动和学徐虎、学邮电规范服务达标创优立功竞赛活动，35个物业管理公司参与活动，中山物业管理有限公司列为全国50个文明服务示范窗口。1998年8月4日，市政府办公厅转发市房地局《关于加强本市居住物业管理的实施意见》，提出以便民、利民、为民为宗旨，以公房（包括直管公房与系统公房）管理及公房售后管理为重点，力争两年实现行业规范服务基本达标。是年8月21日，市房地局发出《关于物业管理行业开展规范服务达标活动的通知》，规定达标活动的工作目标、范围、标准和工作步骤。同年10月，区房产局成立规范服务达标领导小组，制订规范服务达标计划，建立局、房管办、物业管理公司三级规范服务达标责任制，120个居住物业管理小区服务窗口参加达标活动，物业公司实行365天24小时受理报修接待，22个物业管理公司建立“一门式”业务受理中心，为居民提供入住、收费、维修一条龙服务。2000年1月，通过上海市社会城乡调查队的检查考核，区内物业管理基本实现全行业规范服务达标，建设部授予徐虎物业公司文明服务示范窗口的称号，这是上海获此称号的第一家物业公司。
二、应急服务
全国劳动模范徐虎原是区房产局中山北路房管所水电工，他十年如一日义务为居民应急服务。1991年后，徐虎“辛苦我一人，方便千万家”的奉献精神在房地系统引起广泛反响。1996年5月15日，“徐虎热线”正式开通，向区内16万户居民承诺24小时接待保修服务。5月24日，“徐虎热线”与沪北供电所“报修热线”、上海自来水公司“小郭热线”联网，方便居民报修。“徐虎热线”从1996年5月15日开通至1998年11月，共接听电话4.3万次，开单维修服务6936张，修理及时率和质量合格率均达100%。
为进一步为全区住户提供房屋维修应急服务，1998年11月7日，建立区房屋维修应急中心，同“徐虎热线”合署办公，地点设在武宁路298号。房屋维修应急中心成立后，突破直管公房、售后房的受理范围，应急中心配备现代化通讯和交通工具，应急人员2小时到现场进行修理或采取应急措施。房屋维修应急中心实行有偿服务，合理收费，公开收费标准和收费项目。1998～2003年，应急中心共接听电话21.21万次，受理报修服务3.99万件，修理及时率100%，质量合格率100%，居民满意率98%。
三、行风建设
1998年，区内开展物业管理行风建设。同年10月8 日，区房产局建立由22人组成的区房产行业特邀行风监督员队伍，通过对区境内120个服务窗口明查、暗访和检查，居民对物业管理、服务、维修、收费等满意率达到93%。
2001年3月19日，根据市纠风办《关于对本市居住物业管理情况开展社区行风评议的通知》和区纠风办《关于普陀区居住物业管理情况进行社区行风评议的实施意见》，区房地局成立行风评议领导工作小组，制订区居住物业管理行业社区行风自查表和评议标准考核表，将区境内126家物业公司作为行风评议对象。通过对物业维修、物业收费、物业服务、窗口接待等方面的自查自纠，整改率83.15%，居民对整改满意率31.5%，较满意率50%，一般满意率12.5%，不满意率6%。
2002年1月23日，区房地局召开行风监督员会议，提出年内行风建设的重点为服务不到位、维修不及时、收费不规范，要继续抓好行风自查、自纠工作。2003年1月，区房地局和区纠风办联合发出《关于开展对居住物业管理行业行风复评的实施意见》，要求物业公司再次进行自查、自评、自纠，并按小区人住户数的60%发放意见征询单，共发放行风状况问卷调查表18.11万份，回收15.59万份，回收率86%。经分析，对物业行风评价好的、比较好的占69%，一般的占23%，较差的占2%，差的占1%，不了解情况的占5%。
通过评议，区内物业管理行风建设有新的提高。2003年，按考核标准行风建设总得分从2002年的67分提高到77分，在全市同行业中排名从2002年的第13名上升至第9名。
第四节 创优活动
1995年，根据国家建设部《关于印发（全国优秀管理住宅小区标准）及有关考评验收工作的通知》，区境内开展创建全国优秀管理住宅小区活动。1996年区房产局对物业公司自报创建全国物业管理优秀住宅小区进行初审，报市房地局复审通过后，向建设部考评组申报考评验收，对总分90分的住宅小区授于全国物业管理优秀住宅小区称号，对总分95分以上的授予全国物业管理优秀示范住宅小区称号。至1999年，区内甘泉苑、子长小区、新泉大厦、平江小区菁华苑、西部大楼被评为全国物业管理优秀住宅小区。
2000年5月25日，国家建设部住宅与房地产业司颁布《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》，明确从2000年起，国家建设部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号，考评全国物业管理示范住宅小区的评分值从原来的95分提高到98分。2000～2003年，区内名都花园、真光八街坊、沙田新苑、秋月枫舍、玉佛城被评为全国物业管理示范住宅小区。
第五节 旧住房改造
一、成套住房改造
1991年，区境内旧居住房屋成套改造率69.12%。1995年7月31日，市建委原则同意市房地局关于《上海旧住房成套改造扩大试点的实施方案》，对不成套的旧住房结构进行改造，改善配套设施和使用功能，延长住房寿命，提高住房质量和环境质量。1996年4月4日，区政府成立旧住房成套改造办公室，组织实施旧住房成套改造。1996～2000年，区房产局对甘泉、宜川、曹杨等地区有条件改造的旧住房进行成套改造，建筑面积8.26万平方米，2934户居民住房条件得到改善。2003年，区境内旧住房成套改造率94.40%，比1991年提高25.28个百分点。
二、“平改坡”改造
长期以来，多层旧住宅平屋面存在雨天容易渗漏、夏天隔热差和违法乱搭乱建等问题，影响居民居住质量和城市景观。1999年8月，在市政府的关心下，市住宅发展局下发《关于本市中心城区开展多层住宅平屋面改斜坡屋顶试点工作的通知》，决定在中心城区开展多层旧住宅平屋面改斜坡屋顶（简称“平改坡”）的改造，既是解决住宅防渗、防漏和隔热的利民工程，又是改善城市面貌的形象工程，市、区两级政府把它列为为民造福的实事项目。“平改坡”改造由市住宅发展局统筹安排，各区、县住宅发展局（署）牵头组织协调实施。
1999年8月，区住宅发展局牵头首次组织区内“平改坡”改造工程的协调工作，中山北路3904弄、3924弄共1.2万平方米的4幢多层旧住宅进行“平改坡”改造试点，占全市“平改坡”改造试点总量的60%，并率先安装景观灯。至1999年12月，共完成83幢共22.65万平方米“平改坡”改造任务。在完成中山北路、曹杨路、长寿路、武宁路、金沙江路（大渡河路一枣阳路）等主要景观道路两侧“平改坡”改造任务后，又先后对真北路、大渡河路、真如西村、金汤路、光复西路、兰溪路、沪太路、梅川路、丹巴路、志丹路，北石路、花溪路、昌化路、宜川路、新村路、泰山一村、武威路等多层旧住宅实施“平改坡”改造。至2003年，区内共竣工多层旧住宅“平改坡”改造项目538幢，总建筑面积162.25万平方米，共投资1.30亿元，改造总量名列全市前茅。
“平改坡”改造采用新材料、新工艺，统一规划，精心施工，从单幢改造到成片改造，从小区综合整治到综合配套改造，使“平改坡”整体质量水平不断提高。武宁路2525弄、海棠苑和汪家井、曹杨八村等多层旧住宅“平改坡”改造，注重小区整体环境整治，把屋面水箱改为变频供水，提高居民饮水质量和生活质量。长寿路、武宁路（沪宁高速人城段）等主要道路两侧的“平改坡”多层住宅坡屋顶设计安装景观灯，使昼夜景观达到良好的视觉效果。
资金筹措 根据市建委1999年10月1日颁布的《关于本市多层住宅平屋面改坡屋顶扩大试点实施意见的通知》，“平改坡”改造资金按照“三个一点”（市里出一点、有关区出一点、改造中增加面积得益的居民出一点）的原则筹措。1999～2000年，市政府筹措80%，区政府筹措20%。2001年，市、区政府各筹措50%。2002～2003年，市政府筹措30%，区政府筹措70%，区政府筹措比例逐年加大。至2003年，累计筹措资金1.3亿元，其中区投资6389.26万元。
曹杨八村成片改造 该村建于1954年，历经50多年，多层旧住宅出现屋面渗水、墙面破损、管线老化、绿化零乱且违障搭建多，影响居民生活和城市景观。2000年，曹杨八村东块1～10号、20～55号、59～60号、70～72号、75～77号、86～105号、167～170号、175～186号共36幢多层旧住房，纳入“平改坡”成片改造计划，总建筑面积8.1万平方米。市、区两级政府筹措资金560万元，实施“平改坡”成片综合改造和整治，拆除小区内各类违法建筑，整修小区道路，辟建中心绿地，新建统一花架和雨棚，屋顶水箱供水改为变频供水，修建小区周边围墙，增强居民安全感，美化小区景观，提高居住质量，小区环境面貌焕然一新。该工程由区住宅发展局组织协调，上海工程勘察设计院设计，西部企业集团施工。2000年6月开工，同年12月竣工。
平利路配套改造 平利路41弄16～17号两幢旧多层住宅位于甘泉街道甘泉苑，总建筑面积2776.54平方米。两幢旧住宅首次实施“平改坡”综合配套改造，投资约700万元，将六层旧住宅加层至七层，增设电梯和变频供水，底层居民迁往新加层的七楼居住，底层改为居委会和社区活动用房。改造后的总建筑面积达到4486.26平方米，新增建筑面积1709.72平方米，平均每户新增住宅建筑面积17.60平方米；新增公建建筑面积780.12平方米，这是继闸北区陆丰路小区综合配套改造试点成功后的全市第二个试点工程。该项目由区住宅发展局牵头组织，委托上海安居房产开发有限责任公司具体实施，在甘泉街道的积极配合下，2003年正式启动，2004年竣工。
三、综合整治
1991～1998年，区内不少旧住宅小区存在“险、漏、堵”等问题，影响居民的日常生活。1999～2000年，由区房产局物业科牵头组织，物业公司负责实施，共投入资金1300多万元，对这些小区存在的问题进行专项整治，对39个旧住宅小区的道路、绿化、楼道、环境、违法建筑进行全面整治，改善旧住宅小区的环境面貌。
2003年7月29日，区房地局根据市房地资源局《关于进一步加强本市居住物业管理的意见》，制订《关于普陀区房屋综合整治的实施意见》，提出三年全面整治计划，对无人管理房屋、成套独用职工住宅和非成套独用职工住宅进行综合整治。整治资金根据市房地资源局的规定，对无人管理房屋、成套独用职工住宅和非成套独用职工住宅分别按各项整治费用30%、20%、20%的比例进行补贴。区政府对上述房屋类型的整治分别按30%、20%、40%的比例进行补贴。各街道、镇对上述类型房屋整治费用均按20%的比例出资。产权人对上述类型房屋分别按20%、40%、20%的比例出资。2003年，投入整治资金6417.72万元，综合整治房屋建筑面积93.4万平方米，其中整治无人管理房屋，建筑面积14.20万平方米；整治成套独用职工住宅建筑面积63.70万平方米；整治非成套独用职工住宅建筑面积15.51万平方米；电梯更新维修11台。